On appelle Marchands de Biens, les personnes qui achètent en leur nom certains biens, spécialement des immeubles, des biens immobiliers, en vue de les revendre. La rémunération de ces personnes consiste dans la marge qu’elles réalisent à la revente du bien.
Le champ d’application
Les marchands de biens sont des personnes physiques ou morales qui habituellement, achètent des immeubles (maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.
Cette activité s’applique aux activités immobilières, sans travaux de construction (qui sont de nature commerciale).
La qualification de marchand de biens correspond à un régime fiscal.
Fiscalement, il existe un régime particulier des Marchands de Biens. Il permet de n’être imposé que sur la marge réalisée lors de la revente du bien.
Vos engagements
Pour que le régime des MDB s’applique, il faut respecter plusieurs obligations :
▪ Faire une déclaration d’existence, adressée au centre des impôts de la résidence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations de Marchands de Biens.
▪ Tenir un répertoire présentant jour par jour tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.
▪ Enregistrer les actes dans les 10 jours, sauf quand ils ont été rédigés par notaire.
▪ Soumettre au droit de communication des agents des impôts, le répertoire et l’ensemble des documents comptables.
Ce régime préférentiel impose au marchand de biens de revendre les biens acquis, dans un délai de quatre ans. Dans le cas contraire, le régime classique des plus-values s’appliquera de plein droit.
Vos avantages
==> La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par la totalité du prix de vente du bien.
Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc…).
Sur cette marge (marge = prix de vente – prix de revient fiscal) s’applique la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19.6%.
Exemple :
Achat d’un bien à 100 000 €, revente de ce bien dans les 4 ans au prix de 150 000 €.
TVA calculée sur la marge de 50 000 € au taux de 19,6% soit 9 800 € à payer lors de la revente.
==> De plus les marchands de bien bénéficient d’un régime fiscal avantageux lors de l’achat d’un bien.
Les achats réalisés par les MDB, sont exonérés des droits de vente, c’est-à-dire des droits d’enregistrement. Ils supportent le taux réduit de 0.715 % du prix de vente, appelé taxe de publicité foncière.
A noter : si le bien n’est pas revendu dans les 4 ans, les droits d’enregistrement normaux (5% depuis le 1er janvier 2006) doivent être appliqués, majorés des intérêts de retard.
Exemple :
Système des MDB :
Achat d’un bien par un MDB pour un prix de 100 000 €.
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
Le MDB devra donc payer 715 € de frais d’enregistrement
Système normal des droits d’enregistrement :
Achat d’un bien par un particulier pour un prix de 100 000 €.
Application du taux normal des droits d’enregistrement, soit : 100 000 X 5% = 5 000 €
Le particulier devra donc payer 5 000 € de frais d’enregistrement.
Publié le 18/12/2006
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