Charges et fiscalité des locations de courte durée

Le secteur de la location de courte durée s’est fortement développé ces dernières années et recèle de vraies opportunités d’investissement locatif. Attention cependant ! Les revenus issus de ces locations sont soumis à la fiscalité des locations de courte durée. Pour sécuriser votre budget, il est important de maitriser les charges et connaitre les taxes et impositions avant de se lancer dans l’aventure.

Les avantages des locations de courte durée

Aussi appelée location saisonnière ou location en meublé, les locations de courtes durées sont des hébergements meublés et équipés, loués pour des durées courtes, de quelques jours à 3 mois au maximum.

Un nouveau mode de location qui se développe

La location de courte durée existe depuis très longtemps sur le secteur traditionnel du budget vacances avec des locations à la semaine à la mer ou la montagne. Elle se développe désormais aussi très fortement également dans les villes et pour des durées plus variables.

Le développement des plateformes de mise en locations de type Airbnb, a fortement contribué à généralisé ce mode de logement de courte durée.

Ainsi de plus en plus de touristes français ou étrangers apprécient de louer des maisons et appartements ou encore des chambres chez l’habitant. Ils y trouvent une alternative à l’hôtel, plus pratique avec une cuisine à disposition, parfois plus authentique et souvent moins chère.

Les étudiants en stage ou en alternance, mais aussi des actifs salariés en missions ou en déplacement professionnel, recherchent ce type de location de courte durée bien adapté à leur budget.
Ces locations de courte durée sont pour eux plus souples que des locations « classiques » et moins chères que l’hôtel. Elles sont sans préavis, déjà meublées, avec un espace cuisine, et sont recherchées dans les villes de toutes tailles.

Ces hébergements sont souvent des appartements complets, mais ce peut être également uniquement une chambre dans un appartement avec des parties communes partagées comme pour une colocation.

Une bonne rentabilité des locations de courte durée

On constate que les hébergements de courte durée ont souvent une rentabilité brute supérieure à celle d’une location « classique ».

Tout d’abord les tarifs de location en saisonnier sont supérieurs aux locations à l’année.

En effet, les locataires qui ont des besoins spécifiques de durée, de budget, d’équipements, de localisation, de services, acceptent de payer plus cher quand ils trouvent le logement qui leur convient. C’est en particulier le cas quand ils recherchent des locations dans des lieux touristiques.

La semaine de location en haute saison sur un lieux touristique peut ainsi être supérieure à un mois de loyer / annuel ; par exemple on peut trouver une maison à 750 € la semaine au mois de juillet, alors que cette même maison serait louée à 650 € par mois à l’année.

On remarque également que dans les grandes villes, les prix de location à la nuit peuvent même se rapprocher de tarifs pratiqués dans l’hôtellerie.

Il faut cependant faire ses calculs avec attention entre une mise en location classique et une mise en location de courte durée.

Dans le cas de la location saisonnière, le taux d’occupation est souvent faible (8 à 10 semaines par an en haute saison maximum).

Le taux d’occupation dans les centres touristiques avec des locations de plus courte durée (week-end, etc…), dépendra de l’attractivité du site. Une location à Paris n’aura pas le même attrait qu’une en Bretagne.

Les locations de courte durée : une source de revenus complémentaires

Une autre raison du développement des logements de courtes durées s’explique par la mise en location par des particuliers, de tout ou partie de leur logement. En louant occasionnellement une chambre non utilisée, ou tout leur appartement pendant qu’ils sont en vacances, ils trouvent là un moyen d’améliorer facilement leur budget et d’arrondir leur fin de mois à peu d’efforts.

De même les résidences secondaires sous occupées, sont de plus en plus fréquemment mise en location ponctuellement.

Enfin il est fréquent de gérer ces investissements locatifs comme des activités secondaires, en plus d’une activité principale. Ce sont donc des revenus complémentaires très appréciables dans un budget.

Une facilité de mise en œuvre

De nombreux particuliers se sont lancés dans la location de courte durée qui reste accessible au plus grand nombre et ne nécessite pas de compétences spécifiques dans un cadre occasionnel. Il est en effet assez facile de mettre à la location une chambre vide à louer avec l’aide des nombreuses plateformes de location saisonnières.

Nous vous recommandons cependant de bien vous renseigner et d’étudier le cadre administratif, juridique, fiscal, budgétaire et commercial du projet afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Faites appel a des professionnels tels des experts comptables si vous avez des doutes ou si le risque financier est important.

Charges et taxes des locations de courte durée ou saisonnières

Frais de gestion

Si vous passez par des agences de location « clés en mains », celles-ci vous détailleront les coûts de gestion à prévoir que ce soit pour la publicité de la location, la signature du bail, la remise des clefs ou encore les états des lieux et la gestion du ménage entre deux locataires.

Ces frais peuvent parfois vous paraître élevés mais, si ce n’est pas une agence qui le fait, ce sera à vous d’assurer ces actions indispensables. Ce budget est donc le prix de votre tranquillité.

Frais de mise en location

Si vous avez décidé de gérer la mise en location par vous même vous devrez tout de même prévoir un budget pour la publicité.

Pour les services d’une plateforme numérique de locations de vacances de type AirBnB, cela vous coûtera de 2 à 5 % des loyers. Vous pourrez aussi faire appel à des guides de logements de vacances qui vous demanderont également des frais de parution, d’autant plus élevés que le guide apporte une garantie de qualité.

Consommation, petits travaux, équipements et services

Il ne faut pas oublier de prévoir une enveloppe budgétaire pour la gestion de la location.

Les principaux postes à prendre en compte :

• les aménagements et la décoration des lieux ne sont pas à négliger car les locataires s’attendront à trouver un local propre et bien équipé et conforme à vos jolies photos ;

• les consommations, c’est à dire l’eau, l’électricité, mais aussi le chauffage surtout sur les périodes hivernales qui sont à étudier correctement ;

• l’entretien et le ménage des lieux génèrent des coûts et nécessitent une bonne organisation. Parfois oubliés ou sous estimés au départ, ils garantissent la qualité et la pérennité du bien.

Taxes foncière dues pour une location temporaire

En tant que propriétaire d’une location en principe vous devriez vous acquitter de la taxe foncière.

Cependant les meublés touristiques qui n’ont pas un caractère professionnel échappent habituellement à la cotisation foncière des entreprises (CFE), car elles bénéficient d’exonérations générales et/ou communales.

Déclarations et taxe de séjour

La plus-part des communes en France exigent le paiement d’une taxe de séjour. Son montant reste limité et est dépendant de chaque commune.

Dans cette optique, vous devrez faire la demande d’une autorisation préalable. Celle ci peut se faire directement auprès de la mairie et il est parfois obligatoire de la faire directement en ligne. Suite à cette déclaration auprès de la mairie, une taxe de séjour est due.

De plus à Paris, en cas de plus de 120 jours de location par an, vous devrez faire une demande de procédure de changement d’usage beaucoup plus complexe et moins facile à obtenir. En cas d’infraction ou de fausse déclaration vous vous exposez à des amendes lourdes.

En cas de sous-location, le locataire devra au préalable obtenir une autorisation écrite de son propriétaire. Par ailleurs, la location de courte durée doit être compatible avec le règlement de copropriété.

Dans tous les cas, si vous avez un projet de location de courte durée, n’hésitez pas à contacter rapidement la commune concernée qui vous précisera la procédure et vos obligations.

TVA

Les locations meublées d’habitation sont habituellement exonérées de TVA. La condition toutefois est qu’elle ne s’apparentent pas à une activité professionnelle ou para-hôtelière avec par exemple la fourniture de prestations telles que petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Renseignez vous si vous avez un doute !

La fiscalité des locations de courte durée ou saisonnières

Si la location est réalisée à titre individuel, les revenus dégagés par cette location seront déclarés pour être soumis à l’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux.

Les options pour l’imposition à l’impôt sur le revenu

Les revenus perçus dans le cadre de la location temporaire sont imposés comme dans le cadre de la location en meublé. Ils sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur doit opter pour l’abattement forfaitaire ou pour le régime au réel.

L’abattement forfaitaire – Le régime Micro BIC

Votre régime d’imposition va dépendre du type de bien que vous louez.

1. Si vous louez une location saisonnière « classique » (non classé « meublé de tourisme ») et que vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes. Les 50 % restant étant réintégrés dans vos revenus et imposés au titre de l’IR.

2. Si vous louez un gîte rural ou une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes, et que vos recettes ne dépassent pas 188 700 € par an, vous allez disposer d’un régime fiscal plus avantageux. Dans ce cas, vous disposez alors d’un abattement forfaitaire, aussi appelé micro-BIC, qui vous donne droit à un abattement de 71 % sur les revenus locatifs ; ce qui signifie que seul 29% de vos loyers et charges, sera ensuite intégré à vos revenus. Ils seront soumis au barème progressif d’impôt sur le revenu. C’est le statut idéal pour les particuliers.

Le régime réel

Le régime au réel consiste à déclarer toutes les sommes perçues au titre de la location desquelles seront déduites l’ensemble des frais tel que les intérêts d’emprunt et toutes les charges pour leur montant réel.

Il n’y a pas de déduction forfaitaire prévue dans ce cas là. Il conviendra donc de faire une comptabilité précise des sommes à déclarer.

Le choix du régime forfaitaire ou du régime au réel va dépendre de différents paramètres et il faudra faire différentes hypothèses financières afin de choisir le régime d’imposition le plus avantageux.

Le cas particulier de la location d’une chambre à domicile

Vous serez exonéré d’impôts et n’aurez aucune déclaration de revenu à faire si vous louez une chambre à votre domicile et que les revenus générés par cette location de courte durée n’excèdent pas 760 € par an.

Déclarations sociales et locations de logements meublés

Les loueurs en meublé doivent payer également des cotisations sociales sur leurs recettes. Ces cotisations, selon le niveau de recette et les options choisies, peuvent vite être élevées.

Si les recettes sont < à 23 000 € et que la gestion est confiée à une agence

Il n’y a pas de cotisations sociales dans cette situation, mais la CSG et CRDS sont dûs. Les revenus locatifs sont donc soumis aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%.

Ils sont dus sur la base des sommes déclarées dans la déclaration de revenus ; si vous avez opté pour l’abattement forfaitaire de 71% vous ne devrez ces prélèvements que sur 29% des revenus locatifs .

Si les recettes sont comprises entre 23 000€ et 77 700€, 3 possibilités :

• Le statut de TNS (Travailleur non salarié) classique
• Le régime micro fiscal avec cotisations forfaitaires (22 % ou 6 % pour les logements classés meublés de tourisme)
• Option pour le régime général (40 % ou 13% pour les meublés de tourisme)

Si les recettes sont supérieures à 77 000€ 2 possibilités

• Option pour le régime général (40 % ou 13% pour les meublés de tourisme)
• Option pour le statut du travailleur indépendant (SSI)

Si votre projet est important, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un expert comptable afin d’étudier le coût des différentes options.

On se pose souvent la question de comment améliorer son budget quotidien ? comment trouver des revenus complémentaires ? La location de courte durée offre d’excellentes opportunités qu’il est intéressant d’étudier. 

Une étude de rentabilité complète vous éclairera sur l’opportunité de votre projet. Une application de budget en facilitera la gestion quotidienne.