La loi de 1948 régit encore la location de certains logements dans le secteur privé. Véritable aubaine pour le locataire qui dispose souvent de loyers très bas comparés aux prix du marché, cette loi a comme effets pervers de décourager les propriétaires d’entretenir leur logement qui ne leur rapporte pas suffisamment et qu’ils ne peuvent revendre à leur juste valeur. Résultat, de nombreux loyers soumis à la loi de 1948 sont devenus insalubres. D’autre part, certains locataires n’hésitent pas à abuser de la situation et à créer des filières de "reprise de logement", en se faisant illicitement payer des droits par le nouvel entrant. 

La loi "Mehaignerie" votée en 1986 a ramené dans le droit commun des centaines de milliers de logement, mais il reste en France environ 200 000 logements encore soumis à cette loi.

Les logements soumis à la loi de 1948

Cette loi, promulguée après la guerre, a permis de loger des habitants à revenus modestes dans des appartements décents à moindre coût. Cette loi n’a été appliquée que dans les grandes villes où la pénurie de logement se ressentait le plus. Seuls les logements construits avant 1948 pouvaient y être soumis et ils se situent pour l’essentiel dans les grandes villes.Cependant depuis 1986 aucune nouvelle mise en location ne peut être régit par cette loi, c’est pourquoi il est totalement inutile d’en rechercher un…

Un loyer fixé réglementairement

Les loyers des logements soumis à la loi de 1948 sont fixés réglementairement en fonction de leur localisation, de leur catégorie (éléments de confort et d’habitabilité) et de leur surface corrigée. Ceux-ci peuvent être réévalués en fonction d’un taux d’augmentation des loyers fixé chaque année par décret, mais ils restent généralement très en deçà des prix du marché.

Un droit de maintien dans les lieux pour le locataire

Le locataire dispose d’un bail en général à durée indéterminée et transmissible par héritage. Il est donc extrêmement difficile pour le propriétaire de récupérer son logement; Si le propriétaire donne malgré tout congé à son locataire, c’est souvent de pure forme car le locataire détient le droit de se maintenir dans les lieux à l’expiration du contrat. Pour y avoir droit, le locataire doit avoir respecté ses obligations locatives : c’est-à-dire payer son loyer, ses charges, et entretenir son logement comme il se doit.
Le congé donné par le bailleur fait perdre au locataire son titre. Il devient alors un simple occupant. En principe, le droit au maintien dans les lieux est personnel au locataire et ne peut pas être cédé. Cependant la loi prévoit trois exceptions pour lesquelles il est possible d’invoquer ce droit :

– Le décès du locataire qui était de bonne foi,

– L’abandon de domicile

– L’instance de séparation de corps.

Les personnes qui voudraient réclamer l’application à leur profit du droit au maintien dans les lieux doivent attester de leur qualité de conjoint, d’ascendants de personnes gravement handicapées (invalides à 80 % et grands invalides de guerre) ou d’enfants mineurs à la condition de vivre avec l’occupant depuis plus d’un an.

Le droit de reprise du logement :

Le bailleur détient un droit de reprendre son logement :

– pour habiter lui-même ou pour loger un membre de sa famille; le bailleur doit justifier d’un état de besoin (familial, personnel ou professionnel…)

– pour réaliser des travaux (nécessité de remise aux normes par exemple).

Le bailleur qui désire reprendre son logement à son locataire doit normalement lui proposer un logement offrant des conditions équivalentes. Cependant le locataire n’est pas tenu d’accepter et en cas de conflit, c’est à un juge de se prononcer.

Comment sortir du régime de la loi de 1948 ?

Un changement de régime peut être envisageable à deux conditions.

-Le local doit satisfaire à des normes d’habitabilité et de confort satisfaisantes.

-Le locataire doit bénéficier de ressources supérieures à un certain plafond.

Si ces deux conditions sont réunies, alors une sortie progressive de la loi de 1948 peut être envisagée. Le propriétaire proposera au locataire un nouveau bail d’une durée de 8 ans; Le nouveau loyer est fixé en référence au prix du voisinage et l’augmentation du loyer s’appliquera progressivement chaque année et ce durant les 8 années du bail.
En cas de refus de l’offre par le locataire, les parties pourront faire appel à une commission de conciliation pouvant être saisie dans les 6 mois de la proposition. En cas d’accord, le nouveau bail prendra effet 6 mois après l’offre du propriétaire. A l’expiration du contrat de 8 ans, tout retour à la loi de 1948 est impossible.