Les garanties liées à un crédit immobilier

Lorsqu’une banque accorde un crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, elle demande à l’emprunteur d’apporter une garantie qui lui permettra, en cas de non-remboursement du crédit, de récupérer les fonds qu’elle a prêté.

Différentes garanties existent avec des coûts et des fonctionnements assez différents. On distingue :

Les garanties réelles

L’hypothèque « classique »

Il s’agit d’une garantie qui donne le pouvoir à la banque de faire saisir un bien et de le faire vendre en justice en cas de non-paiement d’une dette.

L’hypothèque est faite par acte notarié et est inscrite au bureau des hypothèques dont dépend le bien immobilier.

Plusieurs créanciers peuvent bénéficier d’une hypothèque sur un même bien immobilier. Le rang qui détermine l’ordre de priorité d’attribution des fonds en cas de vente de l’immeuble, dépend de la date d’inscription.

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, l’hypothèque est d’avantage utilisée pour l’acquisition d’un logement neuf ou pour financer la construction d’une maison ou des travaux d’agrandissement. On préfèrera le privilège de prêteur de deniers, moins cher, pour l’acquisition de logements anciens.

L’hypothèque rechargeable

Depuis une ordonnance du 23 mars 2006, l’hypothèque rechargeable permet de souscrire un nouveau crédit qui sera garanti par une hypothèque qui avait été prise au titre d’un précédent crédit et qui est en partie remboursé.

Elle permet ainsi à des emprunteurs de pouvoir disposer d’une nouvelle capacité d’emprunt avec une garantie hypothécaire alors même que le premier prêt n’est pas encore totalement remboursé.

Les conditions de cette « recharge » doivent être prévues dans l’acte de l’hypothèque initiale. Il s’agit d’un  acte notarié qui est inscrit en marge de l’hypothèque initiale et qui sera annexé à l’offre de prêt. Cette « recharge » bénéficie de frais réduits.

Le second emprunt peut être un crédit immobilier ou un crédit à la consommation à l’exception des crédits revolving. Il peut être réalisé par une autre banque. Le nouvel organisme prend rang à la date de l’inscription initiale de l’hypothèque.

Pour les hypothèques datant d’avant le 25 mars 2006, il faudra l’accord de la première banque pour que celle ci puisse être transformée en hypothèque rechargeable.
 

Le privilège de prêteur de deniers.

Il s’agit d’une garantie réelle proche de l’hypothèque qui donne également à l’organisme prêteur le droit de saisir et vendre le bien et une priorité sur le prix.

Cet acte est moins cher qu’une hypothèque et lui est donc préféré pour l’achat d’un logement ancien. Cette garantie ne peut être prise pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier neuf.

En pratique, il est établit un seul acte notarié qui constate la vente, le prêt avec l’indication de son affectation, le paiement avec l’indication de l’origine des fonds, la quittance du vendeur et le privilège au profit du prêteur.

Ce privilège est inscrit au bureau des hypothèques dont dépend le bien et prend rang au jour de l’acte de vente. Le bénéficiaire est payé avant les créanciers hypothécaires.

Les frais d’inscription au bureau des hypothèques se composent de :

Cas d’exonération prévus :

Certains prêts sont exonérés de la taxe de publicité foncière tels que les prêts à taux zéro, les prêts conventionnés, les prêts épargne-logement utilisés pour financer une opération ayant bénéficié d’un prêt aidé.

L’inscription des privilèges de prêteur de deniers est également exonérée de la taxe de publicité foncière.

Exemple : Un appartement de 200 000 € est acheté à crédit avec une garantie hypothécaire « classique ».

Les frais s’élèveront à 2 341 € soit :

Dans le cas d’un privilège de prêteur de deniers qui est exonéré de la taxe de publicité foncière, les frais s’élèveront à 911 € environ.

 
Caractéristiques et fin d’une inscription hypothécaire 

L’intervention de plusieurs notaires dans la rédaction de l’acte n’augmente par le coût de l’acte, les notaires se partageant les émoluments.

L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt augmentée d’un an, sans dépasser 50 ans au maximum.

Un an après la fin du prêt, l’inscription disparaît d’elle-même. Lorsque le bien immobilier est vendu avant la fin du prêt, l’emprunteur devra demander, à ses frais, la radiation de l’hypothèque ou du privilège, en faisant établir un acte de mainlevée par lequel l’organisme financier consent à retirer son hypothèque.

Les garanties personnelles

Le cautionnement

Il s’agit d’une garantie personnelle par lequel un tiers (personne physique, organisme spécialisé, mutuelle…) s’engage à rembourser l’emprunt à la place de l’emprunteur, si celui est défaillant.

En règle générale, les banques acceptent rarement qu’une personne physique se porte caution dans le cadre d’un emprunt immobilier ou sinon en complément d’une autre garantie.

La banque propose à ses clients l’intervention d’un organisme spécialisé dans le cautionnement mutuel des crédits. Le coût pour l’emprunteur est proche de celui d’une hypothèque classique.

Cette garantie a pour avantage l’absence de frais de mainlevée en cas de revente du bien et la restitution possible d’une partie des frais à l’échéance du prêt, en fonction du taux de sinistre supporté par la société de caution.

Le nantissement

Il s’agit d’une garantie réelle qui peut être apportée avec des biens « meubles » tels qu’un contrat d’assurance vie, des valeurs mobilières, des bijoux, des métaux précieux…

Le nantissement d’un bien entraîne sa dépossession au profit de l’organisme prêteur. Cependant dans certains cas, le titulaire peut continuer à le gérer ou à l’arbitrer comme dans le cas de contrats multi-supports.

Textes de loi :

Code civil  Articles 2103 (alinéa 2), 2114, 2127, 2146, 2147 et 2166

Décret n°78-262 du 8 mars 1978, modifiée le 25 mai 2008 portant fixation du tarif des notaires