Question logement ... Acheter ou louer ?

Devenir propriétaire est le rêve de beaucoup de français ! Faire son nid, arrêter de jeter de l’argent par les fenêtres, autant de bonnes raisons qui encouragent à acheter son logement.

Mais face au prix de l’immobilier, notamment dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Rennes sa réalisation est parfois bien difficile. Quand le budget n’est pas suffisant, il est parfois plus raisonnable de rester locataire. C’est aussi un investissement et un engagement que certains ne veulent pas prendre.

Avant de franchir le pas de l’achat immobilier, il faut donc se poser toutes les questions !

Les avantages de l’achat

Un calcul avantageux

C’est mathématique, si vous pensez garder votre bien entre 15 et 20 ans à conditions égales, l’achat sera plus favorable que de louer son logement.

Aux taux actuels, avec un remboursement d’emprunt proche de votre loyer, au bout de 20 ans vous en êtes propriétaire. Plutôt que de payer un loyer en pure perte, vous allez vous constituer un capital dans l’immobilier.

Ainsi, au moment du départ à la retraite et même plus tôt, vous aurez fini de payer votre logement et vous en disposerez alors gratuitement. Votre budget logement deviendra alors quasi nul, ce qui sera intéressant car les revenus baissent souvent à la retraite.

Un patrimoine immobilier et une garantie

L’acquisition de son habitation principale est le début de constitution d’un patrimoine immobilier. En effet au bout de quelques années et progressivement vous allez acquérir un capital immobilier. Celui ci en étant vendu, loué ou gagé vous permettra ensuite de peut être réinvestir dans d’autres projets.

Par ailleurs, on considère que les remboursements d’emprunt immobilier peuvent être assimilés à une épargne forcée ! En effet quand on n’a pas cette obligation de remboursement, on a tendance à dépenser l’argent disponible que l’on a, en oubliant de le mettre de coté pour des lendemains plus difficiles ou des projets futurs ; Un peu d’épargne forcée, cela a du bon si on est un mauvais épargnant !

Enfin, acheter à aussi l’avantage de protéger le conjoint et les enfants. En effet lors de la souscription d’un emprunt immobilier, vous êtes généralement obligé de prendre une assurance décès et invalidité. Ainsi, en cas d’accident, l’assurance payera la part d’emprunt concerné ce qui permettra à la famille de continuer à se loger ou de disposer d’un capital.

Un logement à votre goût

L’aspect financier compte mais il n’est pas seul. Acquérir son logement, c’est une étape dans la vie personnelle ! On s’installe, on peut personnaliser son logement, créer son nid douillet, avoir son bureau, cultiver son jardin…

Il est vrai qu’en location on a pas toujours le choix et on ne pourra pas ou ne voudra pas investir dans son logement !

Les avantages de la location

Tout d’abord, ne vous arrêtez pas aux idées reçues : « la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». C’est un des aspects de l’équation mais il y a aussi des avantages à louer !

Louer c’est la liberté !

Si vous souhaitez être libre que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles restez locataire !

Être locataire signifie pouvoir donner rapidement congé à son bailleur. Cela permet d’être plus mobile et aujourd’hui, la mobilité professionnelle est souvent nécessaire.

Être locataire c’est aussi ne pas prendre d’engagements financiers sur le long terme. Un tel engagement peut freiner le mouvement. Cela nous lie parfois avec quelqu’un d’autre, nous oblige à maintenir un niveau de revenu minimum, nous fixe géographiquement etc….

Un bien immobilier peut toujours être revendu bien sur, mais c’est toujours un peu long, complexe et générateurs de frais qui viennent s’ajouter. Il vaut mieux, si l’on n’est pas sûr de vouloir prendre cet engagement rester locataire le temps de murir le projet !

La location c’est facile !

Il faut savoir que louer son logement, c’est profiter d’un service de la part d’un propriétaire.

C’est lui qui prend en charge les réparations majeures du logement, assure l’entretien des parties communes, paye les impôts fonciers, assure la mise aux normes etc… ce sont des avantages et une tranquillité d’esprit qui a un coût !

Etudier son projet d’achat immobilier

Pour quelle durée ?

La question à se poser c’est combien de temps je pense rester dans les lieux ? Si vous pensez rester moins de 3 ans, la location est fortement conseillée.

En effet, revendre un appartement génère des frais fixe, frais d’agence immobilière, de « frais de notaire », qui ne seront pas compensés sur une courte durée par une éventuelle augmentation du prix du bien.

Cependant, on peut aussi conserver le bien pour le mettre en location et commencer à constituer son patrimoine immobilier. Le loyer perçu vous servira ensuite à acheter votre habitation principale ou à louer par ailleurs.

Commencer par épargner

En tant que locataire, on ne pense pas toujours à épargner mais cela a bien des avantages, surtout si on conserve un loyer réduit

Le locataire épargnant discipliné épargnera pour plus tard.

Cette épargne pourra constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier et ainsi minimiser le montant emprunté.

Il pourra envisager son achat immobilier au moment de la retraite sur un secteur qui lui conviendra, parfois différent, peut être moins cher que pendant son activité professionnelle !

Cela permettra également d’évaluer la capacité réelle d’emprunt du foyer qui sera constituée du montant du loyer et de l’épargne habituelle.

Bien définir son projet

Souvent quand on pense à acheter on a un projet en tête. Nombre de chambre, jardin, localisation etc… Il faut bien l’étudier car on cherche souvent mieux que ce que l’on a et les prix montent.

Il faut savoir que pour un appartement similaire, il y a souvent un surcout à devenir propriétaire. Les investisseurs le savent, les loyers couvrent rarement la totalité du prix d’acquisition et il faut souvent ajouter 10 à 25% en plus. Cela dépend des villes et plus les villes sont chères, plus la différence est importante et de la taille de l’appartement et plus ils sont grands plus la différence est importante.

Mais même dans ce cas, le solde à terme est en faveur de l’acquisition

Vous n’êtes pas pressé, prenez le temps de bien étudier votre projet et faites des simulations

Combien puis je emprunter ?

On estime souvent la capacité de remboursement d’emprunt à 30 % des revenus mensuels, mais cela reste un indicateur qui peut être adapté à la situation.

Les banques considèrent également le reste à vivre, c’est à dire ce qu’il vous reste après avoir remboursé vos emprunts pour vivre au quotidien !

Leur estimation est proche du calcul du RSA légèrement augmenté de 5 à 10 %.

Mais, c’est à vous d’abord de déterminer combien vous voulez mettre dans votre logement, en fonction de votre mode de vie et de votre niveau de revenu et de vos charges habituelles. Faites votre bilan budgétaire et vous aurez une première indication de cette capacité de remboursement en additionnant votre charge de loyer et votre épargne mensuelle…

Attention à rester raisonnable car cet emprunt va constituer l’essentiel de vos charges fixes sur plusieurs années. Si elles sont trop lourdes sur votre budget, vous allez être contraint de manger des pâtes très longtemps ce qui ne sera pas tenable ! Il faut conserver un peu de marge pour gérer les impondérables et les petits plaisirs qui restent nécessaires.

Questions à se poser et situations particulières

Localisation… Attention !

Selon la localisation recherchée, les coûts sont très différents et parfois prohibitifs ! Il faut donc parfois arbitrer sur la localisation quel quartier, quel éloignement du lieux de travail…

On constate que lors d’un achat les personnes sont souvent amenées à s’éloigner de leur lieux de travail. Cela leur permet ainsi de réaliser leur rêve de jardin ou de chambre supplémentaire, mais elles oublient souvent les inconvénients de la distance.

Si vous envisagez de vous éloigner de votre lieu de travail, des lieux de vie de vos enfants, n’oubliez pas de ré-intégrer dans votre balance les coûts de transport supplémentaires qui peuvent vite peser dans un budget (cout du véhicule + essence) et les temps de transports générateurs de fatigue et de stress !

Comment va évoluer le marché de l’immobilier ?

Nous n’avons pas de boule de cristal et il est impossible de dire quel sera le prix de l’immobilier demain. De nombreux facteurs peuvent l’influencer, comme un contexte international, les taux de crédit, la spéculation dans une région, le contexte économique local, la promotion ou au contraire la dégradation d’un quartier…

Les lois fiscales ou les décrets peuvent aussi changer le contexte et le faire monter en raréfiant les constructions ou au contraire le faire baisser car trop de logement à vendre sur le marché.

Ainsi on constate que le prix du marché est cyclique et dépendant du contexte. Il peut être très élevé à un moment donné mais aussi perdre de sa valeur sur une autre période. N’oublions pas qu’à Paris, entre 1991 et 1996, le prix du mètre carré a perdu 40 %.

Bien évidement si on achète au plus haut et que l’on doit revendre au plus bas, l’opération s’avèrera mauvaise et vous pouvez même y perdre de l’argent.

A contrario, si on peut revendre plus cher que l’on a acheté, alors cette plus-value améliorera encore le bilan de l’opération. Certains y ont d’ailleurs fait leur fortune.

Que faire aujourd’hui ? Acheter en pensant que le marché immobilier va continuer à progresser ? Personne ne pourra vous l’assurer mais on constate quand même, que sur de longues périodes la tendance du marché immobilier est positive.

Un conseil ! Plus l’achat est à long terme et mieux vous connaissez le secteur immobilier dans lequel vous investissez et plus vous avez de chances de faire une bonne opération.

Que se passe t’il si je perds mon travail ?

Attention aux idées reçues ! « Si j’achète mon logement et je me retrouve au chômage, au moins je serai chez moi « . Fausse bonne idée, la banque face à un propriétaire en cours d’accession, aura toujours des moyens pour vous expulser si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.

Pas de panique cependant ! Vous pouvez souscrire à une assurance perte d’emploi lorsque vous réaliserez votre emprunt immobilier.

Vous savez aussi qu’il est toujours possible de revendre et redevenir locataire si les remboursements d’emprunts deviennent trop lourd pour votre budget. Vous retrouverez le capital que vous avez déjà remboursé pendant cette période d’épargne forcée. C’est l’un des avantages à acquérir son logement.

Acheter à 2 ?

Acheter à deux est fréquent. C’est souvent le cas quand on commence à s’établir ensemble, que l’on souhaite constituer un lieu de vie plus grand, et avec deux revenus il est plus facile d’acheter.

Il faut d’ailleurs bien préciser lors de l’achat, les modalités de la propriété du bien, car cela déterminera à terme une éventuelle séparation du capital acquis.

En cas de séparation, comme pour les divorces il y a deux solutions habituelles : Soit l’un rachète la part de l’autre en fonction d’une estimation de prix, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part au prorata de leurs apports.

La location/accession, une opportunité !

La location-accession est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale à des personnes qui veulent acheter pour la première fois leur résidence principale (primo accédant) et dont les revenus des années antérieures sont limités.

Cela permet d’avoir un logement neuf, parfois en centre-ville, avec les nouvelles normes thermiques, phoniques, RT 2012, NF Habitat… à des prix très intéressants.

C’est particulièrement intéressant pour des jeunes qui entrent dans la vie active donc avec des revenus précédemment faibles mais qui disposent désormais de revenus suffisants et d’une situation stable pour songer à une acquisition.

En résumé, acheter ? ou louer ?

Un achat immobilier s’envisage nécessairement à moyen terme, si vous avez des doutes, prenez le temps d’étudier votre projet.. en restant locataire vous êtes libre de toute contrainte.

Par contre, sur le long terme et d’un point de vue purement financier, vous avez généralement tout intérêt à acquérir votre habitation principale. C’est souvent la première étape de la constitution du patrimoine personnel.