Loyers impayés et expulsion

Un propriétaire peut se retrouver face à des locataires qui ne payent pas leur loyer.

Quelles que soient les raisons de ces impayés, la situation ne peut pas rester durablement en l’état. Soit le paiement des loyers reprend et la situation se régularise, soit le bail est résilié. Les sommes dues seront réclamées en justice et les occupants expulsés si nécessaire.

Quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?

Propriétaires, comment réagir face à des loyers impayés

Ne pas tarder à réagir et garder tous les justificatifs

En tant que propriétaire vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous en attendez un revenu sous la forme d’un loyer. Bien souvent celui ci couvre d’ailleurs tout ou partie d’un emprunt qui a servi à l’acquisition et à la rénovation du bien.

Or il arrive régulièrement que des locataires ne payent plus leurs loyer. C’est une situation difficile et souvent inconnue que de se retrouver en face d’un locataire qui ne paye pas son loyer. Or quelles que soient les raisons, pas toujours claires d’ailleurs, la situation ne peut pas durer.

Il faut donc agir assez vite afin d’éviter que la situation ne s’aggrave et ne devienne irréversible et parce que, s’il faut aller en justice, cela prend du temps.

Les premières démarches du propriétaire en cas d’impayés

Bien évidemment dès que possible, le propriétaire doit prendre contact avec les locataires pour les informer des retards constatés et des sommes restant dues. C’est aussi l’occasion de comprendre la situation et d’étudier la suite à donner.

Il s’agit parfois simplement d’oublis ou de difficultés ponctuelles. Des solutions peuvent être recherchées conjointement, comme un étalement de la dette et la situation se régulariser naturellement, mais c’est rare.

Dès le 1^er impayé de loyer et si aucune solution ne se dessine d’un commun accord , le propriétaire doit contacter, avant de résilier le bail :

• La personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une, pour l’informer de la situation et qu’il sera possiblement fait appel à la caution pour recouvrer les loyers
• Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale, qui selon l’accord, prendra à sa charge ou assistera le propriétaire pour recouvrer les loyers.
• Son assureur s’il a souscrit une assurance garantie de loyers impayés qui lui indiquera la procédure et garantira également selon le contrat le recouvrement des loyers
• La CAF afin que celle-ci enclenche une procédure pour loyers impayés à partir de 2 mois de loyers impayés hors charge.

Il faut bien évidement garder une trace de toutes les relances et accords qui pourraient être trouvés.

La recherche d’une solution à l’amiable d’abord

A ce stade, en tant que propriétaire et avant d’intenter une action en justice vous allez rechercher une solution amiable.

En tant que propriétaire, vous devez comprendre que votre locataire a des problèmes financiers et ce n’est qu’en rétablissant son budget qu’il pourra reprendre le paiement des loyers et régler ses dettes. La participation active du locataire dans la recherche d’une solution est donc nécessaire.

Il aura a sa disposition diverses options :

• Rechercher avec une assistante sociale s’il peut obtenir des aides, car nombreux sont ceux qui ne les connaissent pas ou pensent qu’ils ne sont pas éligibles.
• Faire réétudier sa situation par la CAF, surtout si situation a changé.
• Préciser les conditions de rétablissement de la situation si une entrée d’argent est attendue.
• Envisager un dossier de surendettement qui gèrera l’ensemble de ses dettes ; Si le dossier est accepté, le propriétaire est prioritaire dans la gestion des dettes s’il y a une capacité de remboursement et les paiements devront reprendre. Si la personne n’est pas solvable les sommes seront perdues dans tous les cas.
• Déménager rapidement dans un logement moins cher ou chez un proche ; cela permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien et c’est mieux que de trainer , engager des frais de justice et aggraver la dette souvent irrécouvrable.

Vous pouvez rechercher un accord amiable en direct avec le locataire si la communication est possible. Vous pouvez aussi faire appel à un conciliateur de justice pour vous aider et formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement). Adressez vous au tribunal d’instance de votre domicile pour avoir la liste des conciliateurs.

Engager une action en justice

Si aucune solution amiable n’est trouvable vous allez devoir engager une action en justice.

Vous pouvez la conduire seul ou vous faire aider d’un avocat, ce qui aura bien évidement un coût.

L’injonction de payer

La procédure d’injonction de payer est très adaptée quand on sait que le locataire est solvable. Elle permet d’obtenir rapidement le paiement que ce soit des loyers mais également de toutes sommes dues (charge, préavis…). Vous n’êtes pas obligé d’avoir un avocat pour la conduire.

Un formulaire est à retirer auprès du greffe du tribunal ou en ligne et est à déposer, avec toutes les pièces justificatives :

• Au Président du tribunal d’instance pour les montant inférieurs à 10 000 €
• Au Président du tribunal de grande instance pour les montants supérieurs à 10 000 €

Dans tous les cas veillez à bien respecter toutes les démarches et les délais afin que votre procédure soit recevable.

La procédure d’injonction de payer ne nécessite pas de passer devant le tribunal et le président juge sur dossier. Il rend une ordonnance pour accepter ou rejeter votre demande.

Pour la rendre exécutable vous devez la communiquer par huissier dans les 6 mois à votre locataire.

Dans le mois qui suit la signification, le locataire peut faire opposition.

Une fois les oppositions levées vous devez demander au greffe du tribunal d’apposer sur l’ordonnance la formule exécutoire. C’est le titre exécutoire qui vous permettra d’être payé par le biais d’un huissier

Commandement de payer et résiliation de bail

Faut-il résilier le bail ?

Si vous pensez votre locataire insolvable et que la situation ne pourra pas être rétablie, vous allez souhaiter résilier le bail afin de récupérer votre bien.

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail, d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique  en cas de non-paiement du loyer et des charges.

Avant toute chose vous devez vérifier si cette clause est présente dans le bail. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location mais il faut tout de même le vérifier.

Commandement de payer et délais de paiements

Quand aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, il faut alors engager la procédure judiciaire pour résiliation de bail et ensuite expulsion si nécessaire.

Vous devez prendre contact avec un huissier pour que celui-ci envoie au locataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer précisant les montants réclamés.

Le locataire a 2 mois après un commandement de payer pour régler ses dettes. Passé ce délai, le bail est automatiquement résilié via la clause résolutoire.

Il n’est par contre pas possible d’expulser encore le locataire à ce moment là. Il est encore nécessaire d’assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail et procéder à son expulsion.

Un juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire s’il est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire (résiliation du bail) est suspendue.

Expulsion comment ça se passe ?

Au bout de quelques mois, la procédure d’expulsion va s’appliquer  en présence d’un huissier :

• lorsque  le locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
• si  le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel à une autorité de police.
• dès lors que le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche sur la porte lui signifiant qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

En qualité de propriétaire, vous ne pouvez  pas  :

• pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier,
•  faire changer la serrure,
•  toucher aux meubles.

La trêve hivernale c’est quoi ?

Il faut savoir que la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le locataire est donc protégé entre ces dates.

Concernant le propriétaire :

• les procédures ne sont pas bloquées pour autant,
• rien n’empêche un propriétaire d’envoyer un commandement de payer et de saisir le Tribunal au cours de cette période.

Pour éviter l’expulsion, votre locataire peut encore demander des délais supplémentaires via le tribunal d’instance, puis payer la dette et quitter le logement. 

En pratique,

Quand on a des biens à la location il faut être prêt à gérer des difficultés de paiements.

L’expulsion est un processus long, stressant et couteux, mais il faut malgré tout l’imaginer rapidement pour ne pas que la situation perdure.

La recherche d’une solution amiable avec le locataire doit toujours être privilégiée et c’est généralement au bénéfice des deux parties. Diverses solutions existent telles qu’un étalement de la dette, une procédure de surendettement, un déménagement …

Mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès !