Séparation ou succession : Le rachat de soulte à l’amiable

Lors d’une séparation ou d’une succession, de nombreuses situations peuvent arriver. L’un des époux peut souhaiter devenir l’unique propriétaire de l’habitation commune ou dans le cas d’un décès, l’un des héritiers peut vouloir conserver le bien immobilier de la personne décédée.

Dans un cas comme dans l’autre, la personne qui souhaite obtenir le bien en indivision doit racheter la part des autres ayants droit. Il s’agit d’une compensation financière appelée soulte. Le rachat de soulte à l’amiable constitue l’opération financière entre les différentes parties.

Comment procéder pour un rachat de soulte à l’amiable ? 

Le rachat de soulte répond à des règles de calcul et de délai bien précises. Il faut bien les connaitre avant de procéder à l’opération devant un notaire.

Les personnes intéressées devront procéder à une étude préalable comme pour tout projet immobilier. Elles devront s’assurer de pouvoir l’assumer en faisant une étude budgétaire et financière. Elles devront trouver les financements avant de pouvoir finaliser leur projet.

Afin de constituer le dossier financier, des organismes comme Empruntis se sont spécialisés dans ces opérations et peuvent vous aider ! 

En quoi consiste le rachat de soulte à l’amiable ? 

La soulte est un terme juridique utilisé lors d’un contrat de partage d’une indivision. Dans le cadre d’une succession ou lors d’une procédure de divorce, une personne qui reçoit un ou des biens d’une valeur supérieure à ce qu’elle aurait dû obtenir doit verser une certaine somme d’argent aux autres parties. 

Il s’agit donc d’une mesure financière compensatoire destinée à rétablir l’équilibre entre les différents protagonistes. L’opération financière qui consiste à payer une somme d’argent correspondant aux parts que l’acheteur souhaite acquérir, s’appelle le rachat de soulte à l’amiable.

Prenons un exemple simple pour illustrer le rachat de soulte à l’amiable : lors d’un divorce, il se peut que l’un des deux conjoints souhaite acquérir la maison ou l’appartement acheté en commun. Pour devenir l’unique propriétaire du bien, il doit racheter les parts de son conjoint. La valeur de ces parts constituent la soulte. Il s’agit du versement d’une compensation financière correspondant à une partie de la valeur du bien.

Quel est le calcul pour un rachat de soulte à l’amiable ? 

Dans le cas d’un divorce, les biens des époux doivent être partagés en fonction du régime matrimonial. Le divorce doit être prononcé avant d’entamer la procédure de partage.

Les conjoints en fonction de leurs souhaits et de leur budget respectif ont habituellement deux possibilités aux ex-conjoints :

• Ils vendent le bien immobilier pour solder ce qu’il reste à payer du prêt hypothécaire si celui-ci est toujours en cours. Ils se partagent éventuellement ce qu’il reste de la somme ;
• L’un des deux protagonistes souhaite devenir l’unique propriétaire du bien. Il doit alors prendre à sa charge le crédit et verser une soulte à l’autre conjoint.

Le calcul de la soulte est le suivant : montant du capital restant dû, divisé en 2 puis soustrait de la valeur nette du bien divisé en 2.

Prenons un exemple : un couple en procédure de divorce doit encore payer 90 000 € à la banque pour le prêt immobilier. La valeur de la maison est estimée par le notaire à 260 000 €. La valeur de la soulte à payer par celui qui souhaite devenir propriétaire : (260 000 €/2) -(90 000 €/2) = 85 000 €

Dans le cadre d’une succession, le montant de la soulte correspond à la valeur nette du bien divisé par le nombre d’héritiers.

Prenons ici aussi un exemple : 5 frères héritent de l’appartement familial, mais l’un d’eux souhaite devenir l’unique propriétaire. Le bien est estimé à 395 000 € et il reste un capital dû de 30 000 €. Le montant de la soulte que le futur propriétaire devra payé à chacun de ses frères se calcul de la manière suivante : (395 000 €-30 000 €)/5=73 000 €.

Quel est le délai pour un rachat de soulte à l’amiable ? 

Il existe bien évidemment un délai à respecter pour cette opération financière. Ce délai peut tout à fait être posé à l’amiable par les héritiers s’il s’agit d’une succession ou par les ex-époux lors d’un divorce. Si l’une des parties ne respecte pas les délais imposés, il est important de déterminer des intérêts au taux légal en vigueur.

Néanmoins, lors d’un divorce par exemple, il se peut que la soulte doive être payée dès la procédure terminée et la convention de divorce homologuée par le juge.

Dans d’autres cas, la soulte doit être versée dans les deux ou trois mois après le jugement, lorsque celui-ci est devenu définitif.

Dois-je passer devant un notaire pour un rachat de soulte à l’amiable ?

Le rachat de soulte doit se faire devant un notaire qui rédige un document appelé état liquidatif. Lors d’un divorce par exemple, cet acte notarié mentionne les biens immobiliers, mais aussi les biens mobiliers des époux ainsi que leurs dettes.

En cas de divorce toujours, les frais de notaire sont à charge de celui des deux conjoints qui souhaite racheter les parts.

Dans le cas d’une succession, les frais de notaire liés au rachat de la soulte sont partagés à parts égales entre tous les héritiers.

Les frais notariés ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur le montant de la compensation versée. Ces frais comprennent entre autres les droits de mutation qui sont généralement de 5,8 % du prix de vente, la rémunération du notaire, les émoluments de formalité et la contribution de sécurité immobilière.