Pourquoi il est plus difficile de faire un crédit immobilier ?

Les français sont toujours aussi nombreux à faire des projets immobiliers, que ce soit pour acheter leur résidence principale, se faire plaisir avec une résidence secondaire ou encore investir dans l’immobilier.

Or, il faut savoir que, depuis 2020, les conditions d’octroi des crédits se durcissent régulièrement et rendent l’accord de crédit de plus en plus difficile à obtenir.

1/ Des directives plus strictes concernant l’étude des dossiers de crédit

En effet, le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, a édicté depuis 2020 divers avis afin de mieux encadrer l’octroi de crédit et limiter les risques d’impayés. Il juge en effet que la France est face à une conjoncture économique difficile et que les perspectives sont très incertaines. Il estime donc qu’il faut limiter les risques des foyers et donc ne pas permettre de crédit dans des situations trop justes.

Pour ce faire, diverses directives ont été données aux banques et organismes financiers. Ces directives qui précédemment n’étaient que des recommandations, doivent désormais s’appliquer plus strictement.

En conséquence, on constate qu’aujourd’hui il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.

2/ Des échéances limitées à 35% des revenus

La limite de taux d’endettement (échéances de crédits rapportées aux revenus) était précédemment indicative. D’autres critères dans l’analyse du reste à vivre du foyer pouvaient être pris en compte lors de l’instruction du dossier.

Aujourd’hui, il n’est plus possible pour une banque de déroger à ce taux, et les échéances de crédit ne doivent pas dépasser 35 % des revenus. Pour ce calcul sont pris en compte non seulement le remboursement des emprunts mais également l’assurance du crédit ce qui est nouveau.

De plus, les revenus sont plus strictement étudiés et seuls les revenus réguliers et stables seront retenus. Ainsi, les primes ne sont pas/plus prises en compte et les situations professionnelles qui ne sont pas à longue durée ne sont pas éligibles. Enfin, les revenus locatifs pourraient n’être pris en compte que partiellement car ils sont considérés à risque.

3/ Des durées de crédit plus courtes avec 25 ans maximum

Alors que l’on commençait à faire régulièrement des emprunts sur des durées longues allant jusqu’à 30 ans et plus dans les villes chères, ce n’est désormais plus possible. La durée a été plafonnée à 25 ans, plus 2 ans de report possible.

Ainsi, cette réduction de la durée d’emprunt va mécaniquement bloquer certains dossiers précédemment finançables.

4/ Un apport minimum exigé pour les crédits immobiliers

Un apport initial était auparavant recommandé. Il est maintenant exigé et il n’est plus possible aujourd’hui de faire une acquisition immobilière sans apport ou avec un dossier trop juste. Il doit couvrir au minimum les frais d’acquisition (notaire, agence immobilière, garantie …) ce qui correspond à 7 à 15 % du projet immobilier.

Les ménages doivent donc présenter un dossier de qualité, c’est à dire arriver avec des relevés de comptes sans incidents. Ils doivent aussi avoir une épargne réelle ce qui va prouver leur capacité de gestion et de remboursement d’emprunt.

5/ Des taux d’intérêts de crédit qui montent

A partir de mi 2022 et face à une augmentation du niveau de risque, les taux d’intérêt augmentent. Cette augmentation des taux va rendre les crédits plus chers et diminuer la capacité d’emprunt.

Par exemple une maison à 250 000 € financée sur 25 ans, elle va couter réellement :

• Pour un taux d’intérêt à 1%, elle va couter 250 000 + 32 654 = 282 654 € pour des échéances de 942 €.
• Pour un taux d’intérêt à 3%, 250 000+105 658 d’intérêts soit 355 658 € pour des échéances de 1 185 € (soit + 243 € par mois).

Si l’on souhaite conserver une échéance de 942 €, avec un taux d’intérêt à 3 %, on ne pourra acheter un logement que de 198 645 € (soit près de 50 000 € de moins).

De ce fait de nombreux dossiers ne trouvent plus leur équilibre financier ce qui freine de nombreux acquéreurs ou financeurs.

6/ Un dossier de crédit à anticiper en prenant en compte ces directives.

Pour mener à bien un projet immobilier, il est donc nécessaire de prendre en compte ces nouveaux critères. Ils vont conditionner la capacité d’emprunt et contraindre les projets.

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Enfin, préparez votre dossier bancaire « emprunteur » pour votre demande de crédit immobilier et mettre tous les atouts de votre coté.