L'hypothèque « rechargeable » et le prêt viager hypothécaire

La réforme des hypothèques est intervenue visant à assouplir le fonctionnement de cette garantie et ainsi faciliter l’accès au crédit pour les particuliers.

Cette réforme a institué 2 nouveaux produits financiers :

• L’hypothèque rechargeable
• Le prêt viager hypothécaire

Il est intéressant de connaitre en premier lieu ces produits. Ils peuvent, dans certaines circonstances, apporter de nouvelles solutions de financement pour les particuliers.

L’hypothèque rechargeable

Ce système est très utilisé dans nos pays voisins européens. La France est en retard sur ce point du fait des formalités administratives et des frais liés à l’établissement d’une hypothèque. Une réforme faite en 2006 en a assoupli le fonctionnement mais celui ci reste encore peu connu malgré son intérêt réel.

L’hypothèque rechargeable a pour principe de permettre à un emprunteur de réutiliser, sans nouvelle formalité, une hypothèque initialement inscrite pour un 1er prêt, le plus souvent immobilier. Ce système permet à l’emprunteur, dont le crédit est garanti par une hypothèque, de demander un nouvel emprunt à hauteur de ce qu’il a déjà remboursé.

A qui s’adresse ce système ?

Ce prêt s’adresse aux personnes ayant acheter un bien immobilier avec un crédit garanti par une hypothèque.

Le principe :

Au fur et à mesure des remboursements, l’emprunteur « recharge » l’hypothèque, ce qui lui permet de se créer une nouvelle capacité d’emprunt.
Le 2^nd emprunt peut être un crédit immobilier ou un crédit à la consommation (sauf crédit revolving). Il peut être accordé par une autre banque que celle qui a financé le logement.

Exemple : Un emprunteur à une hypothèque de 300 000 € sur sa maison. Il a remboursé à l’heure actuelle 150 000 €. Sa nouvelle capacité d’emprunt est donc de 150 000 €.

Les formalités

Pour commencer, l’établissement prêteur doit vérifier que d’autres hypothèques n’ont pas été prises sur le bien. Dans le cas inverse, le prêt envisagé est impossible.
A la suite de cela, la nouvelle inscription hypothécaire passe par un notaire. Elles est inscrite en marge de l’hypothèque initiale avec des frais d’inscription réduits.
Il faut aussi dans certains cas faire expertiser le bien. Le coût de cette expertise est en ce cas à régler par l’emprunteur.

Les avantages de l’hypothèque rechargeable

• Application de taux attractifs par la banque
• Permet de garantir d’autres financements qu’immobiliers (ex : une voiture, un voyage, des travaux dans votre logement…)
• Permet l’accès au crédit pour certaines catégories d’emprunteurs

Les inconvénients de ce système

• Procédure longue et chère
• Possibilité de surendettement
• Risque de vente du logement par l’établissement prêteur

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire consiste tout d’abord à tirer des liquidités d’un bien immobilier. Il permet aux personnes âgées propriétaires d’obtenir un prêt ou de compléter leurs revenus.

A qui s’adresse ce prêt ?

Il s’adresse aux seniors, propriétaires d’un bien immobilier.

Le principe

Ce prêt permet d’obtenir une somme d’argent. Par ailleurs, cette somme d’argent peut être versée en une seule fois, ou sous forme de rente (versement périodique).
La garantie prise par la banque est l’hypothèque prise sur le bien immobilier.
Pour faire usage de ce prêt, il faut de ce fait être propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou même d’un investissement locatif.
Mentionnons que le prêt n’est remboursé que lors du décès ou lors de la vente de l’immeuble.

Les avantages de ce prêt

• Permet de souscrire un prêt sans se déposséder de son logement
• Permet aux personnes âgées de compléter leurs revenus
• Pas de barrage dû à l’âge de l’emprunteur

Les inconvénients de ce système

• La garantie ne peut porter que sur un bien d’habitation, sont exclus le local professionnel ou les terrains.
• Le prêt est limité à une partie de la valeur du logement

Il arrive que certaines personnes, bien que propriétaire de leur habitation principale et donc disposant d’un capital, aient des difficultés pour disposer de liquidités pour financer des besoins particuliers.

C’est par exemple le cas de personnes au delà d’un certain âge qui n’ont plus accès au crédit ou de personne qui n’ont pas de capacité de remboursement du fait de revenus faibles.

Pour ces personnes ces deux solutions de financement, souvent méconnues, peuvent ainsi leur permettre de disposer de liquidités pour leurs projets et besoins.

Il faut toute fois bien étudier ces solutions, car elles sont parfois couteuses et contraignantes.