La location meublée

<= Retrouvez le dossier sur Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

La location meublée occupe une place à part dans l’univers de l’investissement immobilier locatif et présente de nombreux avantages parfois ignorés.

La particularité de ce mode de location est qu’il s’agit d’une activité commerciale au plan fiscal, c’est à dire que le propriétaire est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers pour l’impôt sur le revenu.

La location de logements meublés entraîne l’application de deux régimes fiscaux différents selon les cas :

• Le statut de Loueur en Meublé Professionnel
• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Le champ d’application du statut de loueur en meublé

La location de logement en meublé, échappe à la loi du 6 juillet 1989, relative à la location de logement vide. Elle est régie par le droit commun (Code civil) et le Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Qu’est ce qu’une location meublée ?

La location meublée peut être définie, comme la mise à disposition, d’une part d’un local à usage d’habitation,et d’autre part des meubles qui le garnissent et permettent d’y habiter.

A noter : Il n’y a donc de location meublée que si le bailleur et le locataire ont donné leur accord sur le caractère meublé de la location.

Le caractère meublé de la location.

Pour que la location puisse être qualifiée de meublée, il faut que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement.

Récemment le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Les caractéristiques du logement

Depuis la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU), le logement loué meublé doit être décent. Cette notion de logement décent est précisée dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » et celui-ci doit être « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les clauses obligatoires du contrat de bail

Le caractère écrit du bail

Le bail doit être écrit, dans le cas où le logement loué est la résidence principale du locataire. Cette obligation date de la modification par la Loi du 18 janvier 2005, de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La durée du bail est en principe d’un an

 La durée du bail doit, en principe, être d’un an, depuis la modification de l’article L. 632-1 du CCH, par l’article 115 de la loi du 18 janvier 2005. 

Le cas particulier des étudiants

Le fait que la durée du bail soit désormais fixée à un an, n’est pas sans incidence pour le propriétaire qui loue à un étudiant. Dans la plupart des cas, les étudiants louent le temps d’une année scolaire, c’est-à-dire huit ou neuf mois. Prenant en compte la réalité du marché de la location de logements meublés, l’article 33 de la loi du 26 juillet 2005 relative aux services à la personne, introduit une disposition dérogatoire. Lorsqu’une location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.  

Un état des lieux et un inventaire du mobilier

L’état des lieux doit être réalisé à l’entrée dans les lieux du locataire, de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire. La preuve de la consistance du mobilier doit être établie, dans un inventaire annexé au contrat de bail. Le bail encourt la nullité si aucun inventaire n’est annexé au contrat.

La qualification de loueur en meublé

Il existe 2 statuts de loueur en meublé : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMP, Loueur en Meublé Professionnel

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il convient de réunir simultanément deux conditions :

• Il faut être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé.
• Il faut percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes excédents au moins 50% de ses revenus professionnels.

Le seuil de 23 000 € s’apprécie au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire que sont prises en compte, toutes les recettes de locations meublées, affectées à chacun des membres du foyer fiscal.

A noter : Les conditions du statut du LMNP ont été modifiées par la loi de modernisation de l’économie du 04/08/08 et par la loi de finances de 2009 .
Le seuil était auparavant de 32 000 € et les conditions liées aux revenus étaient alternatives. Les recettes tirées de la location devaient excéder la moitié du revenu global.

Le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel

La condition de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne fait pas à proprement parler l’objet d’un statut particulier.

La qualification de de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut se définir en négatif, comme la situation des loueurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour relever du statut de loueur en meublé professionnel. Il s’agit donc, des personnes, qui ont une activité de loueur en meublé, mais qui ne réalisent pas 23 000 € de recettes annuelles et n’en retirent pas au moins 50% de leur revenus professionnels. Les conditions pour être considéré comme loueur en meublé ont été fortement réduite par la loi de finance 2009. Les revenus des LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC, même s’il s’agit de BIC non professionnel.

Les obligations et caractéristiques

Les loueurs en meublé doivent tenir une comptabilité d’engagements. Cela signifie que les produits d’un exercice sont ceux qui sont directement affectables à cet exercice, indépendamment de la date de leur paiement. Par exemple, le statut n’est pas remis en cause, en cas de retard dans le paiement des loyers.

Les différents régimes d’imposition

Les loueurs en meublé doivent impérativement relever du régime réel d’imposition. Pour être qualifié de loueur en meublé, il faut exercer cette activité de manière habituelle.

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices :

• Le régime de la micro-entreprise si les revenus ne dépassent pas 70 000 € pour des locations meublées classiques
• Le régime du réel simplifié. les loueurs exclus du régime des micros-entreprises et qui réalisent un chiffre d’affaires annuel HT inférieur à 763 000 € sont soumis de plein droit à ce régime .
• Le régime de réel normal s’applique de plein droit, au-delà de 763 000 € de chiffre d’affaires annuel HT.

Il faut que les biens loués meublés soient détenus directement par l’investisseur ou qu’ils le soient par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC…). Si les biens sont détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est ce régime qui s’applique pour l’activité de location meublée et non le régime des BIC.

Le loueur en meublé, Professionnel ou Non Professionnel, est assujetti au paiement de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt est composé de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Régime social du loueur en meublé

Le loueur en meublé professionnel est également soumis à l’ensemble des cotisations sociales dans les conditions de droit commun, à savoir :

• Cotisation d’allocations familiales
• Cotisation sociale généralisée
• Cotisation d’assurance maladie
• Cotisation d’invalidité décès
• Cotisation de retraite vieillesse

Cette obligation comporte une contrepartie, qui peut s’avérer intéressante.

Le loueur en meublé professionnel se voit ainsi reconnaître un statut social qui lui permet, en cas de besoin, de continuer à bénéficier des garanties qu’offre ce statut : couverture maladie et invalidité, constitution de droits à la retraite.

Les avantages des loueurs en meublés

Les avantages de la location meublée sont différents si l’on se situe sous le régime du loueur en meublé professionnel ou sous le régime du loueur en meublé non professionnel. Le statut qui offre le plus d’avantages est celui du loueur en meublé professionnel.

Les avantages des LMP

La déduction du déficit sur le revenu global

Conformément aux règles régissant les BIC, les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Il en va de même pour les déficits qui sont directement imputables sur le revenu global de l’investisseur.

Pour déterminer le bénéfice imposable, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité sont déductibles. L’amortissement imputable fiscalement est toutefois limité au montant des loyers de l’exercice.

Calcul de l’amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (20 ou 25 ans pour le logement, 5 ans environ pour le mobilier).

Exonération de la taxation des plus-values

L’article 151 septies du CGI, énonce que les plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, à condition qu’elle ait été exercée pendant au moins 5 ans, sont exonérées pour la totalité de leur montant, lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 250 000 € par an TTC.

L’IFI

Les immeubles loués en meublé font partie du patrimoine soumis, le cas échéant, à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Sous certaines conditions, les biens loués meublés, peuvent être exclus du champ d’application de l’IFI.

Allègement des droits de succession

Le LMP est soumis à des dispositions particulières qui lui permettent d’en amortir la charge.

Le régime de faveur de l’article 787 B et C du CGI, a pour objet de rendre plus facile la transmission successorale des entreprises, en offrant aux héritiers un aménagement du plan de règlement des droits.

Différé et fractionnement du paiement des droits d’enregistrement

Pour assurer le développement des entreprises et faciliter leur transmission, les articles 787 B et C du CGI permettent, dans certaines conditions, de déduire de 75% la base taxable au titre des droits de mutation, que ce soit par succession ou par donation.

Un moyen de préparer la succession : la SARL de famille

La SARL de famille présente certains avantages qui permettent d’aménager au mieux la transmission de son patrimoine à un coût fiscal réduit. Il est possible d’associer ses enfants, même mineurs, dès l’origine ou pendant la phase de construction du patrimoine. Ils peuvent ainsi détenir une partie plus ou moins importante du capital social, qui, le moment venu, échappera aux droits de succession.

Les avantages et spécificités du LMNP

La condition de loueur en meublé non professionnel est une alternative à la location nue et peut constituer un moyen d’accéder progressivement au statut de LMP.

Il profite de l’imputation des déficits sur les revenus mais uniquement sur les revenus de même nature et ce pendant 10 ans.

Le LMNP ne bénéficie pas des avantages réservés à ceux qui ont une activité qualifiée de « professionnelle » en matière de taxation des plus-values, transmission du patrimoine et d’IFI.