La loi Girardin, en vigueur depuis le 22 juillet 2003, est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise les particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d’Outre-Mer (DOM-TOM).
Les réductions fiscales accordées par cette loi sont différentes selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, s’adresse plutôt, aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition médianes ou supérieures.
Le champ d’application
Les lois Paul et Girardin ont mis en place des dispositions spécifiques à l’Outre-Mer. Leur but est de renouveler le parc locatif et lutter contre la crise du logement dans les DOM-TOM.
Pour que la loi Girardin s’applique, la construction de logements locatifs, engagée par les investisseurs, doit intervenir entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
Ce dispositif accorde une réduction d’impôt, étalée sur 5 ans, égale à 40% du montant de l’investissement dans le secteur libre et 50% dans le secteur intermédiaire.
Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).
La location en secteur intermédiaire
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location dans le secteur intermédiaire. Le propriétaire a, dans ce cas, l’obligation de respecter deux conditions :
→ Une limitation quant aux revenus du locataire
Le propriétaire s’engage à louer son logement, à un locataire ayant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds ci-dessous, pour les baux conclus en 2006 :
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Situation du locataire
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Revenus du locataire
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Une personne seule
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26 241€
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Un couple
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48 534€
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Un couple marié ou une personne seule avec une personne à charge
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51 341€
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Un couple marié ou une personne seule avec deux personnes à charge
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54 149€
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Un couple marié ou une personne seule avec trois personnes à charge
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57 901€
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Un couple marié ou une personne seule avec quatre personnes à charge
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61 652€
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
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+ 3 937€
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Les ressources du locataire s’entendent « revenus nets », celles qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l’année antérieure.
→ Une limitation quant au loyer
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation du dispositif Girardin, le propriétaire doit respecter un plafond maximum de loyer.
Pour les baux conclus en 2006 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 136 €/ m² de surface habitable
Le propriétaire qui met en location son logement sous le dispositif Girardin dans le secteur intermédiaire peut défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte.
La location en secteur libre
Le logement bénéficie d’un taux de 40% de défiscalisation, lorsque le bien est mis en location, sans limitation de revenus du locataire, ni limitation de loyer. Cette déduction est plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
● Vos engagements :
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) pour une période de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien, c’est-à-dire la fin des travaux de construction.
● Vos avantages :
En secteur intermédiaire, la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
En secteur libre, la réduction d’impôt est de 40% de l’investissement répartie sur 5 ans, soit 8% par an.
Les réductions d’impôts supplémentaires :
• Les logements utilisant l’énergie solaire bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4%.
• Les logements situés dans une zone d’urbanisation sensible bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 10%.
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
Déduction des charges sur les revenus locatifs :
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Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.
Déduction de la taxe foncière
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Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.
Les intérêts d’emprunt
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Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).
Remarques : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui peut intéresser des personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens se fait actuellement sur la base des prix d’acquisition. Toutefois, le projet doit être étudier dans son ensemble.
Au final, vous avez acquis très rapidement un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM, qui pourra ensuite vous servir à des fins personnelles.
Exemple :
Un investisseur fait construire un appartement de 60m² de surface habitable et 14m² de terrasse couverte, pour un prix de 150 000 euros.
En mettant le bien en location dans le secteur libre
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable74 X 2 024 = 149 776149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Ce montant de réduction s’appliquera directement sur l’impôt à payer.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 3 018 €.
En mettant le bien en location dans le secteur intermédiaire
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 de surface défiscalisable74 X 2 024 = 149 776149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.
Soit 14 977,6 par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 22,4 €.
Avantages du dispositif
· Une déduction d’impôt élevée pouvant aller jusqu’à 50% des sommes investies.
· Possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM à coût avantageux.
Inconvénients du dispositif
· Des investissements à réaliser dans les DOM-TOM, difficiles à maîtriser car se situant souvent dans des zones éloignées.
· Il y a souvent nécessité de passer par des intermédiaires (coûts, fiabilité…)
Remarques : Comme dans tout investissements immobilier, il faut bien comprendre les différents paramètres du projet et de l’environnement avant de s’engager.
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif
Publié le 18/12/2006
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