La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
Le champ d’application
Les bénéficiaires
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
Les opérations concernées
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
● Dans un secteur sauvegardé.
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
Vos obligations
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Vos avantages
Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
→ Aucun plafond de déduction n’est applicable.
Exemple :
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
Avantages du dispositif
– Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
– Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
Inconvénients du dispositif
– Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif
Publié le 18/12/2006
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