Acheter à deux ! En indivision, quelles précautions ?

vous vivez en union libre et vous pensiez depuis un moment acheter votre logement. Lors d’une visite d’appartement, c’est le coup de cœur et vous avez décidé d’acheter ensemble le bien immobilier. Votre budget vous le permet mais avez-vous pensé au cadre juridique ? Le cadre le plus courant est l’achat en indivision.

L’indivision

Définition

Le principe est simple : chacun des acquéreurs est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. On appelle cela « l’indivis ». Par exemple , l’un des deux du fait de son épargne préalable ou de ses revenus plus importants, peut décider de posséder 60 % du bien immobilier et l’autre 40 %. Après l’acquisition, les dettes et les frais seront payés par chaque propriétaire en proportion de sa quote-part. La répartition sera inscrite dans l’acte de propriété.

Cadre juridique de l’indivision

Quelques indications concernant le fonctionnement d’une indivision :

• Lorsque que vous devenez propriétaires, vous êtes tous les deux solidaires des dépenses engagées et des prêts contractés.
• Le budget des frais d’entretien, de rénovation et de réparation est réparti suivant la quote-part de chacun.
• Le couple devra être d’accord pour revendre le bien, en cas de conflit c’est le juge qui devra trancher.
• « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » donc en cas de séparation, l’un des concubins peut demander le partage et le bien sera vendu à un tiers. On peut prévoir dans la convention d’achat, une clause de rachat prioritaire ce qui est recommandé.
• En cas de décès, les héritiers (enfants, parents, frères ou soeurs) deviendront indivisaires avec le concubin survivant. Ils pourront demander la vente du bien pour récupérer leur part.

Précaution à prendre … Signer une convention d’indivision

En effet, avant l’acquisition, il est recommandé de signer une convention d’indivision ce qui se fait auprès d’un notaire. Il faudra y préciser la quote-part de chacun concernant l’apport personnel initial, mais aussi la quote-part des remboursements du prêt immobilier.

Sans cette convention, le bien est détenu à parts égales devant la loi.

Il faut également notifier dans la convention une clause de rachat prioritaire. Cela signifie que vous bénéficiez d’un droit de préemption si votre ex-conjoint veut céder ses parts à une tierce personne. Cette clause est également valable en cas de décès d’un des concubins.

Protéger le conjoint survivant

En cas de décès de l’un des conjoint, l’autre se retrouvera en indivision avec les héritiers, famille du conjoint ou enfants du couple.

Il faut savoir que les enfants sont des héritiers réservataires. Il n’est pas possible de les déshériter.

Si vous avez des enfants, ils recevront une partie du patrimoine du parent décédé et se retrouveront en indivision avec le conjoint.

Si l’on souhaite favoriser le conjoint survivant, il est possible de faire un testament stipulant que le concubin survivant récupère le bien immobilier, mais attention aux droits de succession.

D’autres possibilités existent qui pourront être étudiées avec un notaire.

Le PACS ou le mariage peuvent être des solutions pour éviter des frais de donation ou de succession et pour protéger au mieux son conjoint.

Les droits de succession dans le cas d’une indivision

Il faut savoir qu’en cas de décès et même avec une donation par testament, les frais de succession seront de 60 % pour le concubin survivant.

Pour conserver le bien et limiter les frais de succession, deux solutions :

Soit vous possédez des liquidités, l’investissement en assurance-vie est une solution. Vous désignez votre concubin comme bénéficiaire. Au décès, le placement de l’assurance-vie est transmis hors succession et lui permettra de racheter votre quote-part.

Sans liquidité, la solution c’est de souscrire chacun une garantie décès. Pour les jeunes couples sans patrimoine ou a budget limité c’est la solution idéale. La cotisation à payer par mois ou par an est faible. Par exemple si vous avez moins de 30 ans, le budget sera d’environ 100 € par an pour un capital de 80 000 € ce qui permettra de racheter la quote-part.

L’indivision n’est pas le seul cadre juridique pour acheter un bien immobilier à deux. D’autres solutions moins connues existent pour acheter un bien tels la SCI et la tontine.

Il est important de se poser la question de ce cadre juridique qui va engager les acquéreurs pour de nombreuses années et va contraindre leur budget.