Investissement locatif et réduction d'impôt, le nouveau dispositif Denormandie !

De nombreux logements en France sont insalubres et il est urgent de rénover ces logements en mauvais état.

Pour accélérer cette rénovation des centres villes, le gouvernement a mis en place le dispositif Denormandie au 1er Janvier 2019. Il encourage les investissements dans de l’immobilier locatif ancien à rénover.

Le dispositif de défiscalisation Denormandie

Le dispositif Denormandie prend la forme d’une réduction d’impôt proportionnel à l’investissement et sous conditions.

Elle est accordée aux particuliers qui investissent dans un logement à rénover.

Cette location doit se situer dans des quartiers anciens, localisée exclusivement dans l’une des 222 villes éligibles au dispositif.

Les conditions pour en bénéficier ?

Pour être éligible à la réduction Denormandie, vous devez avant tout :

• Acheter un bien dans une des villes labellisée « Coeur de ville ». L’investissement est plafonné à 300 000 € (acquisition +travaux).

• Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté.
• Mettre ce logement en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Louer ce logement à des ménages modestes en respectant un plafond de loyer et de ressources .

Quels sont les travaux éligibles ?

Pour profiter de ce dispositif vous devez réaliser des travaux d’amélioration en performance énergétique et améliorer d’au moins 30 % la performance énergétique. Cette amélioration doit être constatée.

Ces travaux concernent au moins 2 types des 5 travaux suivants :

• changement de chaudière,
• isolation des combles,
• isolation des murs,
• changement de production d’eau chaude,
• isolation des fenêtres.

Une condition, ces travaux doivent êtres réalisés par un professionnel RGE.

Quel montant de réduction d’impôt ?

Le calcul de la réduction se fait à partir du prix de revient net du logement : prix d’achat + dépenses de rénovation : le tout plafonné à 300 000 €.

Deuxième condition, l’avantage fiscal est étalé suivant la durée de location :

• 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien.
• 9 ans : réduction de 18 % du prix du bien.
• 12 ans : réduction de 21 % du prix du bien.

Par exemple, si vous achetez un bien de 200 000 € que vous rénovez ce bien pour un montant de 50 000 € et qu’ensuite vous le louez sur une période de 12 ans, vous bénéficierez d’un avantage fiscal de 52 500 € soit 4 375 € de réduction d’impôt sur le revenu par an pendant 12 ans.

Avantages et inconvénients de ce dispositif

Ce type d’opération est avantageux à court terme sur le plan fiscal mais également à plus long terme en fonction du retour sur investissement à la fin de l’opération.

Les logements anciens à rénover sont souvent bien placés en centre ville. L’attractivité des centres villes et leur redynamisation sont d’ailleurs l’un des enjeux de ce dispositif. On peut donc penser que ces biens locatifs s’apprécieront dans le temps avec soit des loyers qui seront réévalués et/ou un prix de revente intéressant.

Attention cependant, la rénovation de l’ancien est complexe et coûteuse. il faut donc bien évaluer le budget de son projet afin de ne pas risquer de mauvaises surprises. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels !

D’autre part on remarque que toutes les grandes villes, souvent tendues au niveau immobilier ne sont pas éligibles. N’attendez donc pas de plus-values significatives.

Par ailleurs comme tout investissement locatif, il faut pouvoir faire face à des aléas (loyers impayés…), bien connaitre le marché (prix de location etc…) pour l’équilibre du budget de l’opération.

Les villes éligibles au dispositif sont assez nombreuses sur tout le territoire français, n’hésitez pas à étudier ce dispositif si vous souhaitez investir dans l’immobilier.