Les charges de copropriété : comment ça marche ?

Les charges de copropriété sont l’ensemble des dépenses engagées par la copropriété pour assurer le fonctionnement et l’entretien de celles-ci. Généralement, les charges de copropriété sont votées en assemblée générale et prévues au budget prévisionnel de la copropriété. Mais il arrive aussi que les copropriétaires aient à payer des charges exceptionnelles dans certains cas.

Dans cet article vous retrouverez tout ce qui faut savoir pour comprendre les charges de copropriétés et en conséquence ce que vous aurez à payer soit en tant que propriétaire et / ou en tant qu’occupant d’un appartement en co-propriété.

Quelles sont les charges prévues dans le budget de copropriété ?

Les charges courantes

Les parties communes, les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration font partie des dépenses courantes et régulières de la copropriété.

Ceux-ci incluent les coûts de :

• Syndic de copropriété ;
• Contrats d’assurance ;
• Salaire du personnel de sécurité et de nettoyage de l’immeuble, le cas échéant ;
• Entretien et petites réparations ;
• Entretien des parties communes telles que les ascenseurs, les chaudières et les espaces verts.
• Dépenses d’électricité, d’eau et de gaz

Le budget prévisionnel, arrêté par le syndic de copropriété et approuvé par son groupe lors de l’assemblée générale annuelle, comprend toutes les charges des copropriétaires.

Pour maintenir une bonne qualité de service et des prix raisonnables, il est judicieux de faire régulièrement des mises en concurrence afin de baisser les prix !

Les charges de copropriété exceptionnelles

En plus des dépenses courantes, il peut arriver que des dépenses exceptionnelles soient engagées par la copropriété. Cela concerne notamment les travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration des bâtiments, tels que :

• Le ravalement de façade ;
• L’élévation du bâtiment ;
• La rénovation des parties communes.

Ces charges exceptionnelles sont votées au cas par cas lors des assemblées générales.

Distinguer les charges générales et spéciales

Les charges générales sont des frais qui concernent l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Ils comprennent notamment :

• Les salaires du personnel de l’immeuble ;
• Les primes et cotisations d’assurance obligatoires ;
• Les frais liés au syndic ;
• Les frais de litige en cas de poursuites.

En revanche, les charges spéciales sont des prélèvements qui ne touchent que certains copropriétaires et sont destinés à des postes de dépenses spécifiques, tels que le chauffage collectif ou les travaux de rénovation de l’ascenseur.

Règlement et répartition des charges

Comment se fait la répartition des charges ?

La répartition des charges varie en fonction de leur nature. Pour les charges générales, elles sont calculées en fonction des quotes-parts et proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire. Pour les charges spéciales, elles sont calculées en fonction de l’importance de la charge pour chaque copropriétaire.

Par ailleurs, certaines des charges générales sont récupérables auprès des locataires occupants quand il y en a. Il s’agit des consommations liées à leur occupation comme par exemple la consommation d’eau, de chauffage quand il est généré par la copropriété, de l’entretien des parties communes…. Dans ce cas, le propriétaire devra les payer en avance et les récupèrera auprès de son locataire. Il pourra les gérer au travers de provisions pour charges payées en plus du loyer mensuel.

Le règlement des charges de copropriété

Il existe deux façons de payer les charges de copropriété, tout d’abord s’il s’agit des charges générales, le montant à régler arrive à chaque début de trimestre lorsque le syndic effectue sa levée de fonds. Pour ce qui est des charges exceptionnelles, une notification est envoyée aux copropriétaires qui devront alors retourner le paiement dès que possible.

La contestation des charges

Il peut arriver qu’un copropriétaire estime que ses charges de copropriété sont trop élevées. Dans ce cas, il peut engager une procédure judiciaire pour demander un remboursement. Cependant, certaines conditions doivent être respectées :

• La procédure doit être engagée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ;
• Ou dans les 2 ans suivant la vente du premier bien immobilier après la publication du règlement ;
• En cas de succès, la rectification sera appliquée dès le premier jour de l’exercice comptable.

Que faire en cas d’impayé ?

ll peut arriver que certains copropriétaires ne paient pas leurs charges. Dans ce cas, un processus précis est enclenché :

• Dans un premier temps, il est conseillé de chercher une solution amiable
• En l’absence d’accord, des relances doivent être effectuées auprès du propriétaire ;
• Si les relances restent sans effet, le syndic de copropriété peut engager des actions en justice pour recouvrer les dettes.

Que faire pour réduire les charges ?

Plusieurs solutions existent pour réduire les charges de copropriété. En effet, une augmentation des charges est très courante.

On peut donc se demander comment faire pour baisser les charges ?

Tout d’abord, vous pouvez renégocier le contrat avec les fournisseurs chaque année et les mettre en concurrence. Cela évite de laisser les prix s’envoler sans surveillance.

Choisir un modèle d’autogestion qui permettra aux copropriétaires de gérer eux même leur dépense en évitant de payer un syndic est une solution. Cela n’est envisageable que dans les petites co-propriétés et avec des propriétaires motivés et impliqués. Il existe aussi maintenant un syndic en ligne pour vous aider vers cette transition.

Enfin, faites vous accompagner par des professionnels lors des gros travaux. Vous pouvez par exemple demander un audit en cas de futurs travaux énergétique ce qui permettra de faire des économies et identifier les aides existantes.